El contrato secreto de la Operación Chamartín: Venta de suelo publico a mitad de precio

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El contrato secreto de la Operación Chamartín: Adif vende 1,2 millones de metros de suelo público a la mitad del precio de mercado
Distrito Castellana Norte, el socio privado que adquirirá los terrenos, pagará 769 euros por metro cuadrado, donde el precio de mercado es 1.400 euros

El contrato entre Adif y DCN, compuesta por la constructora San José y BBVA, que ha sido secreto durante 25 años, supone un gran desarrollo urbanístico

El acuerdo entre el Ayuntamiento, Fomento y DCN prevé la construcción de 10.510 viviendas y una edificabilidad de 2.662.500 metros cuadrados

DOCUMENTO | El convenio secreto entre Adif y DCN
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MADRID El contrato secreto de la Operación Chamartín: Adif vende 1,2 millones de metros de suelo público a la mitad del precio de mercado
EXCLUSIVA

El contrato secreto de la Operación Chamartín: Adif vende 1,2 millones de metros de suelo público a la mitad del precio de mercado
Distrito Castellana Norte, el socio privado que adquirirá los terrenos, pagará 769 euros por metro cuadrado, donde el precio de mercado es 1.400 euros

El contrato entre Adif y DCN, compuesta por la constructora San José y BBVA, que ha sido secreto durante 25 años, supone un gran desarrollo urbanístico

El acuerdo entre el Ayuntamiento, Fomento y DCN prevé la construcción de 10.510 viviendas y una edificabilidad de 2.662.500 metros cuadrados

DOCUMENTO | El convenio secreto entre Adif y DCN

Fátima Caballero Follow @@FatymaCaballero
27/12/2018 - 13:36h
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Aprobado inicialmente el plan Chamartín con 10.500 viviendas, 2.100 públicas EFE

300 cargos y simpatizantes de Ahora Madrid firman contra la Operación Chamartín que avaló Carmena
Durante 25 años el convenio ha permanecido secreto. Se trata del documento que avala uno de los mayores desarrollos urbanísticos de Madrid en una de las zonas más codiciadas de la capital, en el norte de la ciudad, para dar continuación a la Castellana donde se encuentra el distrito financiero y las viviendas y oficinas más caras y que se venden por encima de 5.000 euros, el metro cuadrado. El contrato se firmará este viernes. De un lado, Adif, la empresa pública del Ministerio de Fomento que gestiona las infraestructuras ferroviarias y del otro, Distrito Castellana Norte, una promotora inmobiliaria que ha ido cambiando de nombre sucesivamente durante el último cuarto de siglo.

En 1993 el Ministerio de Fomento presidido entonces por Josep Borrell, hoy ministro de Exteriores, firmó un acuerdo con la constructora San José y BBVA para urbanizar sobre los terrenos ferroviarios reservados para la estación de Charmartín. Ese pacto, prorrogado en varias ocasiones, se ha guardado bajo llave hasta hoy. La promotora inmobiliaria pleiteó en distintas instancias judiciales para evitar que se conociese.

eldiario.es publica ahora en exclusiva el último borrador del convenio que revela las condiciones económicas de un proyecto que se anuncia como el mayor desarrollo urbanístico de Europa: la venta de 1,278 millones de metros cuadrados para viviendas y oficinas. El viernes se firmará el pacto definitivo, confirman fuentes de Adif, que está bendecido por el planeamiento municipal del Gobierno de Manuela Carmena y que supondrá enajenar suelo público urbanizable a 769,5 euros el metro cuadrado en esa zona del norte de Madrid, la zona de expansión del distrito financiero, uno de los distritos más caros de la capital.

Fuentes del sector inmobiliario aseguran que el valor pactado es la mitad del precio de mercado por el que se han vendido otros solares en el mismo ámbito. El pasado enero, el mismo vendedor, Adif, sacó a subasta una parcela más al norte, en San Sebastián de los Reyes, fuera de la capital, donde el suelo se vendió a 1.500 euros, el metro cuadrado a una cooperativa inmobiliaria: 16,3 millones por 1.500 metros cuadrados.

El gigantesco solar que venderá Adif a Distrito Castellana Norte (DCN), formada por la constructora San José y BBVA, agrupa 1,27 millones de metros cuadrados, según el contrato actual. DCN pagará por ese suelo, según ese documento, 984,2 millones de euros: lo que supone menos de 769,5 euros por metro cuadrado si se descuentan los intereses financieros del pago a 20 años.

El Gobierno de Manuela Carmena aprobó el pasado mes de septiembre el plan general para autorizar el desarrollo urbanístico de la llamada Operación Chamartín. En la memoria económica, la única estimación oficial que existe, el Ayuntamiento de Madrid calcula un valor del suelo tres veces superior al que va a ingresar Adif. En ese documento el Gobierno de Manuela Carmena estableció que la venta de todo el ámbito recalificado (que agrupa el doble de terreno y donde existen otros propietarios) "ascendería a un importe total de 3.749 millones". La memoria económica establece ese precio para los 2,6 millones de metros cuadrados de ese desarrollo urbanístico. Según esas cuentas, el precio del metro cuadrado sale a 1.407 euros, muy lejos de los 769 euros que va a ingresar Adif.

La empresa pública tiene la propiedad de la mitad del terreno que se va a urbanizar, el resto se lo reparten con porcentajes mucho menores, el propio Ayuntamiento de Madrid, la Comunidad de Madrid, Correos y el Ministerio de Fomento junto a otros propietarios privados.

El contrato secreto que este viernes ratificarán Adif y los representantes de Madrid Distrito Norte establece que la entrega de los terrenos se deberá efectuar en su totalidad –o al menos en el 89,7% – en el momento de la firma de la correspondiente escritura pública de venta. El pago de la cantidad o canon (984.225.200 €) por parte de DCN, sin embargo, se hará en forma de cuotas durante un periodo de 20 años. DCN pagará unos intereses fijos al 3%, lo que la cifra final ascenderá a 1.245 millones. Distrito Castellana Norte hará un pago inicial de 210 millones. Si se toma como referencia el importe incluyendo los intereses, el metro cuadrado se queda a 974 euros.

Desde Adif aseguran que el canon que DCN pagará por los terrenos no cambia con respecto al contrato que se firmó en 2015, que sigue siendo secreto, a pesar de que la edificabilidad del plan general de Carmena ha disminuido con respecto al de Ana Botella, un hecho que valoran desde Adif como positivo.

Una vez enterrada la Operación Chamartín de Ana Botella, anterior alcaldesa de Madrid, el acuerdo alcanzado entre el Ayuntamiento, Fomento y DCN prevé finalmente la construcción de 10.510 viviendas y una edificabilidad de 2.662.500 metros cuadrados en el total del ámbito.

El uso mayoritario al sur de la M-30 será el terciario de oficinas: 1.220.000 metros cuadrados, muy vinculado a la propia estación de Chamartín, aunque se mantendrá la presencia complementaria de vivienda (260.000 metros cuadrados). Al norte de la M-30, el uso mayoritario será residencial: 715.030 metros cuadrados en Fuencarral-Malmea-Tres Olivos (7.150 viviendas) y 75.700 metros cuadrados en la zona de las Tablas (757 viviendas). Esta zona también contará con presencia localizada de actividad económica, 251.225 metros cuadrados en la zona de Fuencarral-Malmea-Tres Olivos y 140.610 m² en la zona de Las Tablas.

Este medio se ha puesto en contacto con Distrito Castellana Norte (DCN) que asegura que asumirá la construcción y no venderá los terrenos una vez sean de su propiedad. "Nos comprometemos a estar hasta el final", aseguran. Este desarrollo urbanístico puede alargarse durante 20 años.

Otras cláusulas en el contrato
La cifra total que DCN pagará por los terrenos puede acabar disminuyendo. Adif adquiere una serie de compromisos y cargas por un valor incierto en el convenio, al que ha tenido acceso eldiario.es. El ente público se compromete a hacer frente, por ejemplo, a los gastos derivados de la desafectación de los terrenos y a aquellos procedentes de su descontaminación, lo que según los expertos consultados podrían ser millones de euros.

Además, la empresa ferroviaria también se compromete a aportará 25 millones de euros en concepto de gastos de urbanización y asumirá la parte del gasto que supere los 321 millones de euros de la construcción de la losa que cubrirá las vías, que debe pagar el promotor privado.

DCN también tendrá derecho a ser indemnizada por "cada metro cuadrado de edificabilidad" correspondiente a los 150.000 que no se encuentre en la calle Agustín de Foxá. Adif pagará como máximo 131,2 millones. Estas cláusulas han sido confirmadas por la empresa pública.

Contrato secreto
Por primera vez, se conoce el contenido de uno de los convenios entre Adif y Distrito Castellana Norte (DCN). Pero se desconoce el texto original y las sucesivas renovaciones que cada dos años han supuesto una renegociación de las condiciones por parte de la empresa pública de transportes y el socio privado para el desarrollo de la zona norte de Madrid. El contrato, hasta ahora desconocido, lo aprobarán Adif y DCN este viernes en una Junta extraordinaria, confirman fuentes de la empresa pública a este periódico.

Colectivos vecinales y oenegés como Ecologistas en Acción, que se oponen a este desarrollo, han solicitado la documentación a Adif repetidamente a través del Portal de Transparencia entre mayo y junio. Las asociaciones vecinales de los distritos de Chamartín y Fuencarral-, Ecologistas en Acción y la Federación Regional de asociaciones vecinales de Madrid (FRAMV) pidieron todo el expediente de Operación Chamartín desde que se firmó el primer acuerdo entre Adif y DCN en 1993 sin haber podido acceder a los mismos.

Para Ecologistas en Acción y la FRAVM, el convenio que desvela hoy eldiario.es "supone vender suelo público a un banco a la mitad de su valor real y asumiendo unos compromisos y unas cargas que harán que el precio sea todavía significativamente menor que lo pactado". Los colectivos recuerdan "la negativa a hacer público el expediente" hasta el punto de que DCN ha acudido a los tribunales para impedir que se haga público.
 
Unidos Podemos pide la comparecencia del ministro de Fomento y la presidenta de Adif por el contrato de la Operación Chamartín


El coordinador federal de Izquierda Unida, Alberto Garzón, registra una solicitud de comparecencia de José Luis Ábalos y Isabel Pardo de Vera tras conocerse los términos del contrato entre Adif y Distrito Castellana Norte

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Fátima Caballero Follow @@FatymaCaballero
27/12/2018 - 15:06h
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La alcaldesa de Madrid Manuela Carmena y el ministro de Fomento José Luis Ábalos (i), durante la presentación de la maqueta del proyecto. EFE

más INFO
El grupo parlamentario Unidos Podemos-En Comú-En Marea ha registrado este jueves una solicitud de comparecencia en el Congreso de los Diputados del ministro de Fomento, José Luis Ábalos y la presidenta de Adif, Isabel Pardo de Vera para informar sobre el contenido y los términos del convenio entre Adif y Distrito Castellana Norte (DCN) para la Operación Chamartín, que ha desvelado este jueves en exclusiva eldiario.es.

Las peticiones la firman el coordinador federal de Izquierda Unida y diputado de Unidos Podemos, Alberto Garzón y la también diputada Eva García Sempere (IU). La empresa pública encargada de las infraestructuras ferroviarias del Estado y DCN, formada por la constructora San José y BBVA, firmarán este viernes la modificación del contrato que se inició en 1993, confirman fuentes de Adif a este medio.

Durante 25 años el convenio ha permanecido secreto. En 1993 el Ministerio de Fomento presidido entonces por Josep Borrell, hoy ministro de Exteriores, firmó un acuerdo con la constructora San José y BBVA para urbanizar sobre los terrenos ferroviarios reservados para la estación de Charmartín. Ese pacto, prorrogado en varias ocasiones, se ha guardado bajo llave hasta hoy. La promotora inmobiliaria pleiteó en distintas instancias judiciales para evitar que se conociese.

El último borrador del convenio revela las condiciones económicas de un proyecto que se anuncia como el mayor desarrollo urbanístico de Europa: la venta de 1,278 millones de metros cuadrados para viviendas y oficinas por un importe de 984,2 millones de euros. Distrito Castellana Norte, el socio privado que adquirirá los terrenos, pagará 769 euros por metro cuadrado, donde el precio de mercado es 1.400 euros.
 
Mi pregunta.Quedará algo de Patrimonio Nacional sin privatizar???,La comisión de transparencia que se creo,está saturada y por más que se insista en el interçes ciudadano por aclarar este tema,no hay respuesta. Hace tres años se le ha pedido una relación sobre el suelo público y aún no hay respuesta.La corrupción se ha superado a si misma.Que asco da todo lo que está pasando y que falta de respeto hacia los contribuyentes,
 
Tribuna
Chamartín: planificando en la oscuridad
La justificación del Centro de Negocios se sustenta sobre bases endebles
Francisco López Groh (Club de Debates Urbanos)
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Vista parcial del distrito de Chamartín de Madrid, España.

Emedeme
29 de Diciembre de 2018
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Uno de los desafíos conceptuales de la planificación, incluida la urbanística, ha sido cómo manejar la incertidumbre derivada de procesos en gran medida indeterminados. Pero una cosa es intentar integrar dicha incertidumbre en los procesos de planificación y otra planificar en la oscuridad.

Desde los primeros esbozos de la última versión de la Operación Chamartín, aprobada inicialmente en septiembre de 2008, diversas voces, de la Plataforma Zona Norte al Club de Debates Urbanos plantearon la necesidad de realizar un análisis del sector de oficinas en la ciudad en una actitud a la vez preventiva, (prudencial) y de necesario conocimiento de la situación y evolución de este sector en relación con su papel en la economía y la ordenación urbanas, en vista de lo que se consideraba una desproporcionada concentración de edificabilidad terciaria, reclamando una visión más integral, relativa al conjunto de la ciudad y una valoración de los efectos que el Centro de Negocios podría tener en el funcionamiento y justicia de la ciudad.

Así las cosas, en la última Mesa Social de Chamartín en la que participaron las entidades ciudadanas (antes de abandonarla por las deficiencias del modelo de participación) el concejal de Desarrollo Sostenible, José Manuel Calvo, presentó algunos datos sintéticos de un estudio del Ayuntamiento relativo al terciario de oficinas en la ciudad, para solventar, según sus palabras, las dudas que se planteaban sobre la viabilidad y oportunidad de la propuesta (El documento, de 2 de abril de 2018, de la DG de Economía y Sector Público del Ayuntamiento de Madrid, no fue distribuido ni publicado hasta cuatro meses más tarde, y forma parte de la documentación del expediente de la operación).

En la presentación, Calvo insistió en dos particularidades del estudio: su carácter científico –un recurso habitual contra la crítica– y el hecho de que se trataba de un informe realizado por la propia corporación y no por agentes de parte.

Insuficiencias del análisis municipal

Sin embargo, contra de lo sostenido por José Manuel Calvo, el estudio municipal maneja exclusivamente datos sintéticos de informes publicados por consultoras de inversión inmobiliaria, en particular de PNB-Paribas, información sesgada por la función de estas empresas, cuyos análisis se orientan a las tasas de rentabilidad del capital invertido (yield) y no al estudio de las necesidades de los sectores que demandan oficinas. Estos informes están orientados exclusivamente a los flujos de inversión global especulativa y sus oportunidades.

Más allá del citado sesgo, la línea fundamental de justificación de la enorme edificabilidad se basa en la correlación grosera entre crecimiento (PIB) y demanda de oficinas, y la extrapolación a partir de aquí de la necesidad de espacio de oficinas –y en particular del caracterizado como prime– en el Centro de Negocios de Chamartín.

Las proyecciones del estudio se sustentan sobre la base trivial de que el sector servicios (y el de oficinas) crece a medida que crece la economía y que, por lo tanto, analizar la correlación entre el crecimiento del VAB y el parque de oficinas grosso modo permite estimar la demanda futura en función de hipótesis de crecimiento del PIB.

Además de la servidumbre que implica dar por ciertos, a efectos de planificación, los datos de las consultoras de inversión –esquemáticos y sesgados– esta añadida simplificación y manejo de datos brutos (que acumula márgenes de error en cada operación) hacen inconsistentes los resultados obtenidos.

Las proyecciones de variables macroeconómicas como el VAB son insuficientes para llegar a pronósticos acerca de la demanda de oficinas, máxime si se utilizan en cascada una serie de imprecisiones como utilizar datos que no son coherentes, p. ej. relacionar el VAB con el empleo de la seguridad social en vez de los de la propia contabilidad regional, o asumir que la relación entre VAB y empleo es constante en el tiempo, como si no variase la productividad.

El hecho es que si bien la oferta de espacio es sencilla de analizar (basta un buen trabajo de campo, aunque el Ayuntamiento no ha realizado siquiera esta tarea) la demanda es mucho más complicada, dado que en ella influyen un amplio número de factores. Por ello habitualmente la estimación de la demanda de oficinas se hace en base a complejos modelos basados en el uso de una batería de variables: la estimación del empleo en sectores que demandan espacio de oficinas, el PIB, variables financieras, etc.

Aún más arriesgada es la idea adoptada de agrupar ciclos –no bien definidos– de boom&bust para realizar medias de las tendencias analizadas. Las oscilaciones catastróficas del sector se dejan aparte, como si fueran ciclos menores de ajuste del mercado, cuando hablamos de un subsector inmobiliario propenso a las burbujas cuyo efecto sobre las ciudades es devastador: De vez en cuando, estos mercados de oficinas experimentan crisis: la sobre-construcción crea un exceso de oferta de espacio, aumentan las tasas de espacio vacante, las rentas y el valor del capital caen, las empresas inmobiliarias quiebran…”(Lizieri)

Oferta, demanda, localización…

El parque de oficinas madrileño se estima en unos 13 millones de m2 según los agentes especializados, de los cuales se estiman libres entre un 10 y un 12%. A esta oferta había que añadir, según el propio ayuntamiento – sin contar el Centro de Negocios de Chamartín– siete millones más de m2, en fase de edificación/gestión/urbanización, lo que supone que hay en marcha espacio de oficinas para casi 600.000 empleos, es decir que sería necesario un incremento del empleo del 76% de los sectores susceptibles de ocupar oficinas para “llenar” todo este espacio. Pero estos sectores agregados crecieron un 2,9 % según la contabilidad regional en el periodo 2010-15, y el empleo en servicios financieros y seguros cayó en un 7%.

En cuanto a las oficinas prime –de nuevo según los agentes de inversión– hay un parque de unos tres millones de m2, situados en el CBD madrileño (eje Castellana de Méndez Álvaro a las 4 Torres y barrios de su entorno) de los cuales se estima una tasa vacante de un 8% aproximadamente. Esta oferta se verá incrementada por aquella parte de los 7.000.000 m2 en desarrollo que sea adecuada para oficinas prime, aunque los datos municipales impiden estimar este desglose. En todo caso, poner en desarrollo 1.400.000 de m2 en el nuevo Centro de Negocios de Chamartín, se debe considerar una sobreoferta innecesaria.


El estudio elude entre otros aspectos las razones por las que se plantea esta operación. Como en otros textos se ha sostenido –Club de Debates Urbanos– el actual mercado inversor de espacio de oficinas prime está impulsado por factores distintos a la demanda real de oficinas (lo que no quiere decir que ésta no tenga peso). Estas operaciones de acumulación en Torres del Capital se desarrollan como depósitos de valor, como cajas fuertes del capital sometidas al flujo de capitales entre las ciudades globales, hasta el punto de que permanecen vacías en muchos casos (Saskia Sassen, Fernández…).

Los riesgos de estas grandes operaciones de oferta inmobiliaria de espacio para la inversión global son considerables. La reciente crisis financiero-inmobiliaria ha mostrado que los impactos de las crisis financiero/inmobiliarias no repercuten en exclusiva sobre las empresas afectadas, sus accionistas y prestamistas, sino que contagian la economía real y redistribuyen las pérdidas al conjunto de la población.

A los críticos de la operación nos preocupa, además de los riesgos citados, dos cuestiones clave:

  1. La temeridad añadida de concentrar en manos de un único promotor (BBVA – DCN) una enorme oferta de espacio de oficinas a medio y largo plazo, incrementando los riesgos ante las dinámicas cíclicas del sector.
  2. El hecho de que dicha concentración tendría previsiblemente un impacto negativo sobre la desigualdad espacial al concentrar, de nuevo en el norte, un paquete sustancial de funciones especializadas.
Conclusiones provisionales

1- El objetivo del informe municipal no ha sido estimar la situación y posible evolución del sector de oficinas en sus diferentes tipologías y localizaciones, la evolución del empleo susceptible de ocuparlas o los patrones de los flujos de inversión, sino intentar proporcionar frágiles muletas a las concesiones municipales al BBVA_DCN, pasando de los 400.000 m2 propuestos por la actual corporación en 2016 a los 1.400.000 m2 de la propuesta actual (otorgándole más edificabilidad terciaria incluso que la Propuesta del PP de 2015)

2- Dado el grado de generalidad y agregación del estudio, éste no puede constituir el soporte de la justificación del techo de oficinas proyectado en Chamartín. Utiliza datos sesgados, no fiables, y proyecciones arriesgadamente especulativas, y en consecuencia no constituye una base consistente de estimación de escenarios.

3- El Centro de Negocios madrileño (eje Castellana y entorno) dispone de una importante capacidad para la modernización de edificios existentes. Saville estima un incremento de 280.000m2 en el plazo de un año entre inmuebles nuevos y reacondicionados, un 65% de ellos en el interior de la M-30 (las 4 Torres suman una edificabilidad de 220.000 m2) y existen siete millones de m2 de terciario de oficinas en desarrollo.Añadir una edificabilidad 6 veces superior a las 4 Torres parece un despropósito ante el acotado crecimiento estimado del empleo de oficinas.

Colin Lizieri advertía acerca de la actitud de los administradores urbanos que fomentan el desarrollo de centros financieros: “Al hacerlo, atan la fortuna de sus ciudades al flujo y reflujo de los mercados mundiales de capital” defendiendo que “las estrategias que enfatizan la diversidad de la estructura del empleo, que alientan los clúster no financieros como un contrapeso, pueden ayudar a proteger a las ciudades de las crisis periódicas que parecen afectar a las ciudades financieras globales.”

Todavía estamos a tiempo
 
El presidente de la Operación Chamartín certificó ante sus consejeros las “incuestionables ventajas” que logró su empresa a costa del Estado


eldiario.es publica los detalles del acta "secreta" que Distrito Castellana Norte, propiedad de BBVA y la Constructora San José, intentó ocultar por medio de amenazas legales

El presidente de esta compañía, Antonio Béjar, detalla en ese documento todas las "incuestionables ventajas" económicas que obtuvo su empresa de las administraciones públicas en la renegociación del contrato que firmó en 2015

DCN aumentó su rentabilidad prevista de pérdidas "hasta el 17% anual", se ahorró 200 millones de euros en infraestructuras, consiguió permiso para revender el terreno y también que Adif financiara el proyecto "a un tipo de interés muy bajo"

Fátima Caballero
57 comentarios

30/01/2019 - 22:05h
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Fracciones del acta del consejo de administración de DCN del 30 de enero de 2015.

El Gobierno de Aznar ignoró un informe jurídico de Renfe que pedía cancelar la Operación Chamartín por "graves incumplimientos" de BBVA y San José
El contrato que el Ministerio de Fomento de Ana Pastor, a través de la empresa pública Adif, firmó sobre la Operación Chamartín en 2015 supuso unas "extraordinarias mejoras e incuestionables ventajas" para Distrito Castellana Norte (DCN), la sociedad propiedad de BBVA y la Constructora San José que explotará uno de las mayores desarrollos urbanísticos de Europa. Así lo admite, con sus propias palabras, el presidente de DCN, Antonio Béjar, en un acta de esta empresa a la que ha tenido acceso eldiario.es.



El documento en cuestión es el resumen del consejo de administración que celebró Distrito Castellana Norte el 30 de enero de 2015, pocos días después de firmarse este nuevo contrato, la cuarta renegociación con el Estado tras el concurso público de 1993. Es un acta hasta ahora inédita y que DCN ha intentado ocultar, amenazando a eldiario.es, a través de un burofax, con "acciones legales" si esta redacción no destruía "con carácter inmediato" el documento y se abstenía de utilizar la información que aparece en él.

A pesar de estas amenazas, eldiario.es ha decidido publicar esta noticiapor su indudable interés público.

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Fragmento del acta del Consejo de Administración del 30 de enero de 2015.



El acta desgrana punto por punto las "extraordinarias mejoras" que la empresa privada consiguió de las administraciones públicas en esta renegociación –que se cerró con Ministerio de Fomento de Ana Pastor y el Ayuntamiento de Madrid dirigido por Ana Botella–. Son siete puntos en total, muchos de ellos cuantificables en cientos de millones de euros, que demuestran al detalle, y en palabras del propio presidente de DCN, cuál fue el perjuicio para el Estado en la renegociación de ese contrato.

1. "Facilidad para el pago del suelo a 20 años, a interés muy bajo"

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El presidente de DCN Antonio Béjar se refería al cambio en el pago que hubo en 2015 con respecto al anterior acuerdo de 2009. Durante la anterior renegociación del contrato con el Ministerio de Fomento de José Blanco (PSOE), se decidió que desapareciese el canon variable y se cambió por un único precio fijo de 984 millones de euros por la venta de los terrenos, que Adif cobraría en cinco años. En 2015, el Ministerio ya bajo la dirección de Ana Pastor (PP) amplió el periodo de pago hasta los 20 años, con un interés que Adif fijaba en el 3%. Un interés "muy bajo", a juicio del propio Béjar.

Varios expertos del sector inmobiliario que prefieren no ser identificados con su nombre dan la razón al presidente de DCN y subrayan que en 2015 era prácticamente imposible lograr un crédito en el mercado para una operación de suelo. En aquel año, cuando todavía el ladrillo español no había iniciado el despegue, "el suelo no se financiaba salvo para proyectos ya estructurados con alquileres o preventas", explica una persona que entonces trabajaba en una importante consultora internacional del sector. El tipo de interés para compras de suelo, si es que se financiaban, oscilaba entonces entre el 6% y el 7%, y para operaciones de alto perfil especulativo –informa Antonio M. Vélez–.

El acuerdo que celebraba Béjar rebajaba esos intereses a la mitad, el 3%. Ese interés "muy bajo" implicaba que la adjudicataria pagaría a la Administración 261,2 millones en intereses a lo largo de 20 años para hacer frente al citado precio fijo de 984 millones. A un hipotético 6%, la factura en intereses para DCN se habría disparado hasta los 522 millones, el doble. "Hoy, como entonces, una entidad financiera no financia suelo. Si eres buen cliente te pueden dar un 20%; y las cuentas de las promociones están intervenidas", subraya el máximo responsable de una consultora del sector.

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El expresidente del BBVA, Francisco González; el expresidente de la Comunidad de Madrid Ignacio González, la exministra de Fomento Ana Pastor y la exalcaldesa de Madrid Ana Botella, tras la firma del nuevo acuerdo para la Operación Chamartín, en 2015. CHEMA MOYA/EFE

Promotores consultados también expresan su extrañeza por el largo periodo de amortización concedido para hacer frente a ese crédito. "Es lo que más fuera de mercado está", dice un directivo de una socimi y promotor, que si bien coincide en que "incluso hoy día financiar suelo sigue siendo difícil", la envergadura de una operación como esta facilita el acceso al crédito. Sin embargo, "20 años es un plazo larguísimo; a los promotores de desarrollo de suelos no les dan créditos a ese plazo. Normalmente, se da un crédito con dos tramos, con uno de ellos subrogable para el comprador; y con plazos mucho más perentorios". "Son unas condiciones buenísimas", resume.

Esa "mejora" en la forma de pago, que destacaban en sus documentos los responsables de DCN, se ha mantenido en el nuevo acuerdo firmado el pasado 28 de diciembre de 2018, ya con José Luis Ábalos (PSOE) en el Ministerio de Fomento.

Adif, la compañía que actuará como prestamista al recibir el pago en 20 años, es la empresa pública más endeudada de España. Ya debe 17.900 millones de euros.

2. "Reducción del coste de las infraestructuras en un 26%"

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En total, según las cifras de Antonio Béjar en el citado documento, ese 26% supone un ahorro de 583 millones de euros para su empresa y el resto de los propietarios del suelo porque se reduce el gasto de urbanizar el terreno –calles, aceras, alcantarillas, farolas, puentes...– que tienen que pagar para ejecutar el desarrollo. En el anterior contrato, de 2011, las cargas urbanísticas eran de 1.924 millones de euros. De ahí se pasa en 2015 a 1.341 millones. Del total de esa rebaja, alrededor de 200 millones corresponden a DCN.

A menor coste de urbanización e infraestructuras, mayor es la rentabilidad para DCN y los demás propietarios del suelo, porque son los promotores quienes siempre pagan estos costes. La mayor parte de este recorte de gasto lo logró DCN a costa de unas infraestructuras menos ambiciosas para la zona. En el proyecto anterior, los tramos de vía cubiertos eran mucho más amplios.

Actualmente, tras el último acuerdo con Manuela Carmena y Adif de 2018, este punto es aún más favorable para DCN. Carmena ha reducido la edificabilidad de 2 millones de metros cuadrados a 1,4 millones: un gran recorte del 30% en el proyecto. Sin embargo, el Ayuntamiento se ha comprometido a pagar los Nudos Norte y de Fuencarral, mientras que antes los iba a pagar DCN. Por eso, las cargas han pasado de 1.341 millones de euros en 2015 a 1.180 millones en 2018: 161 millones de euros menos para los promotores, a costa de los contribuyentes madrileños.

3. "Traslado del riesgo de construcción de las infraestructuras singulares a las administraciones públicas"

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Antonio Béjar en el acta se refiere a la construcción de varios equipamientos públicos, como estaciones de Metro o de Cercanías, que suelen acumular sobrecostes para quien construye esas infraestructuras. El nuevo convenio fija topes máximos en esos pagos de DCN, a costa del erario público. En total: 547,4 millones de euros. Si las obras se encarecen más, lo pagará el contribuyente.

Un ejemplo: entre esas "infraestructuras singulares" está el cubrimiento de una parte de las vías de tren. DCN pagará, como máximo, 252 millones de euros de esa obra. Si sale más cara, lo sufragará el Estado, que es también quien ejecuta las obras –aunque las financie la empresa privada–. En el convenio de 2011, en cambio, estas infraestructuras las tenía que pagar y también ejecutar DCN, independientemente de cuánto costaran.

4. "Mayor flexibilidad para la ejecución, pues se pasa de 2 a 6 unidades de ejecución"

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El presidente de DCN escribe en el documento al que ha tenido acceso eldiario.es sobre los tramos en los que se construirá el proyecto. Cuantos más sean, más favorable es para la promotora privada porque puede priorizar los más rentables –los más cercanos a Plaza de Castilla– y dejar para más tarde los más alejados y de menor precio.

Esta ventaja la obtiene Distrito Castellana Norte de nuevo del Ayuntamiento de Botella. El proyecto de 2015 dividía los terrenos de la operación en seis unidades de ejecución, en vez de las 2 que tenía el proyecto de 2011. Actualmente, respecto al último acuerdo alcanzado con Carmena, los ámbitos de ordenación se han estipulado en cuatro.

5. "Eliminación de limitaciones a la transmisibilidad de suelos y aprovechamientos por parte de DUCH (DCN)"

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Esta cláusula, de gran importancia para Distrito Castellana Norte (Duch es el anterior nombre de esta empresa), es una de las más polémicas. Según las condiciones con las que Duch (DCN) ganó el concurso público inicial, de 1994, la empresa no podía revender el suelo hasta terminar toda la operación, una vez rematadas todas las obras. Era una garantía para el Estado, que de esa forma obligaba a acelerar los plazos e implicaba a la empresa privada en el proyecto hasta al final. Pero en 2015, BBVA y la Constructora San José consiguieron que se eliminase esta cláusula y Adif les permitió revender a terceros hasta un máximo del 50% del suelo.

En la última renegociación, de 2018, la mejora para Distrito Castellana Norte es aún mayor. Pueden revender el 100% del suelo, sin limitaciones de ningún tipo, y obtener las plusvalías al día siguiente de que se ejecute el contrato.

Distrito Castellana Norte ha asegurado a este medio que "su intención es terminar el desarrollo y no vender". Pero nada en el contrato lo garantiza, como sí ocurría en el concurso inicial de hace 25 años.

6. "Reducción del consumo de capital en un 40%"

Es uno de los datos más potentes que ofrece Béjar a su consejo de administración cuando explica las bondades del acuerdo. La financiación del Estado a un tipo "muy bajo", la reducción del coste y el traslado de parte de los riesgos a la Administración servía para disminuir el capital mínimo que la entidad tenía que desembolsar para desarrollar el proyecto.

De forma indirecta, esto también suponía una mejora para la situación financiera del BBVA porque aumenta su solvencia. En resumen, como DCN no tenía que acometer determinadas infraestructuras y el pago del suelo lo financiaba el Estado, debía reservar menos capital en sus cuentas.

7. "Recuperación de un proyecto antes inviable, con una rentabilidad del orden del 17%"

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Ese 17% se trata de un retorno "normal" en el sector promotor, "incluso bajo, porque normalmente en un proyecto te tienes que ir por encima del 20% al ser el riesgo alto", según asegura un empresario del sector. Sin embargo en este caso, tal y como estipulaba el acuerdo, el riesgo de construcción de determinadas infraestructuras se lo quedaba la Administración, no el promotor privado.

La afirmación –de "inviable" a "rentable"– también resume una de las claves que explican por qué, 25 años después del concurso inicial, aún no se ha puesto un solo ladrillo de la Operación Chamartín. BBVA y San José han disfrutado de la capacidad para renegociar una y otra vez el contrato, a la búsqueda de mejores condiciones para sus intereses. Como explicaba el informe jurídico de Renfe del año 2001, publicado en exclusiva por eldiario.es y que recomendaba la ruptura del contrato para preservar el interés público, la promotora ha logrado de ese modo bloquear "dos millones de metros cuadrados de suelo urbano en una de las zonas de mayor potencial de Madrid" de forma "indefinida y gratuita", hasta lograr las condiciones más óptimas para sus intereses.

La empresa pública Adif, contactada por eldiario.es para recabar su versión sobre esta acta de DCN, no ha querido realizar valoraciones.

Tampoco ha querido ofrecer su versión Distrito Castellana Norte. Tras ser contactada por eldiario.es para ofrecer su versión, la empresa remitió al director de eldiario.es, Ignacio Escolar, un burofax donde amenazaba con acciones legales si este diario publicaba esta información.

Este diario ha decidido negarse a estas pretensiones y reproducir los detalles más relevantes del acta al considerarlos de interés general para la ciudadanía

https://www.eldiario.es/madrid/pres...fico-extraordinarias-mejoras_0_862664023.html


¡QUE ASCAZO! ¿Soltarán algo de todo éstos los medios matinales y vespertinos?

Seguro que lo callarán como siempre, siempre al servicio del poder para conseguir favores...
 
Última edición:
El presidente de la Operación Chamartín certificó ante sus consejeros las “incuestionables ventajas” que logró su empresa a costa del Estado


eldiario.es publica los detalles del acta "secreta" que Distrito Castellana Norte, propiedad de BBVA y la Constructora San José, intentó ocultar por medio de amenazas legales

El presidente de esta compañía, Antonio Béjar, detalla en ese documento todas las "incuestionables ventajas" económicas que obtuvo su empresa de las administraciones públicas en la renegociación del contrato que firmó en 2015

DCN aumentó su rentabilidad prevista de pérdidas "hasta el 17% anual", se ahorró 200 millones de euros en infraestructuras, consiguió permiso para revender el terreno y también que Adif financiara el proyecto "a un tipo de interés muy bajo"

Fátima Caballero
57 comentarios

30/01/2019 - 22:05h
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Fracciones del acta del consejo de administración de DCN del 30 de enero de 2015.

El Gobierno de Aznar ignoró un informe jurídico de Renfe que pedía cancelar la Operación Chamartín por "graves incumplimientos" de BBVA y San José
El contrato que el Ministerio de Fomento de Ana Pastor, a través de la empresa pública Adif, firmó sobre la Operación Chamartín en 2015 supuso unas "extraordinarias mejoras e incuestionables ventajas" para Distrito Castellana Norte (DCN), la sociedad propiedad de BBVA y la Constructora San José que explotará uno de las mayores desarrollos urbanísticos de Europa. Así lo admite, con sus propias palabras, el presidente de DCN, Antonio Béjar, en un acta de esta empresa a la que ha tenido acceso eldiario.es.



El documento en cuestión es el resumen del consejo de administración que celebró Distrito Castellana Norte el 30 de enero de 2015, pocos días después de firmarse este nuevo contrato, la cuarta renegociación con el Estado tras el concurso público de 1993. Es un acta hasta ahora inédita y que DCN ha intentado ocultar, amenazando a eldiario.es, a través de un burofax, con "acciones legales" si esta redacción no destruía "con carácter inmediato" el documento y se abstenía de utilizar la información que aparece en él.

A pesar de estas amenazas, eldiario.es ha decidido publicar esta noticiapor su indudable interés público.

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Fragmento del acta del Consejo de Administración del 30 de enero de 2015.



El acta desgrana punto por punto las "extraordinarias mejoras" que la empresa privada consiguió de las administraciones públicas en esta renegociación –que se cerró con Ministerio de Fomento de Ana Pastor y el Ayuntamiento de Madrid dirigido por Ana Botella–. Son siete puntos en total, muchos de ellos cuantificables en cientos de millones de euros, que demuestran al detalle, y en palabras del propio presidente de DCN, cuál fue el perjuicio para el Estado en la renegociación de ese contrato.

1. "Facilidad para el pago del suelo a 20 años, a interés muy bajo"

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El presidente de DCN Antonio Béjar se refería al cambio en el pago que hubo en 2015 con respecto al anterior acuerdo de 2009. Durante la anterior renegociación del contrato con el Ministerio de Fomento de José Blanco (PSOE), se decidió que desapareciese el canon variable y se cambió por un único precio fijo de 984 millones de euros por la venta de los terrenos, que Adif cobraría en cinco años. En 2015, el Ministerio ya bajo la dirección de Ana Pastor (PP) amplió el periodo de pago hasta los 20 años, con un interés que Adif fijaba en el 3%. Un interés "muy bajo", a juicio del propio Béjar.

Varios expertos del sector inmobiliario que prefieren no ser identificados con su nombre dan la razón al presidente de DCN y subrayan que en 2015 era prácticamente imposible lograr un crédito en el mercado para una operación de suelo. En aquel año, cuando todavía el ladrillo español no había iniciado el despegue, "el suelo no se financiaba salvo para proyectos ya estructurados con alquileres o preventas", explica una persona que entonces trabajaba en una importante consultora internacional del sector. El tipo de interés para compras de suelo, si es que se financiaban, oscilaba entonces entre el 6% y el 7%, y para operaciones de alto perfil especulativo –informa Antonio M. Vélez–.

El acuerdo que celebraba Béjar rebajaba esos intereses a la mitad, el 3%. Ese interés "muy bajo" implicaba que la adjudicataria pagaría a la Administración 261,2 millones en intereses a lo largo de 20 años para hacer frente al citado precio fijo de 984 millones. A un hipotético 6%, la factura en intereses para DCN se habría disparado hasta los 522 millones, el doble. "Hoy, como entonces, una entidad financiera no financia suelo. Si eres buen cliente te pueden dar un 20%; y las cuentas de las promociones están intervenidas", subraya el máximo responsable de una consultora del sector.

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El expresidente del BBVA, Francisco González; el expresidente de la Comunidad de Madrid Ignacio González, la exministra de Fomento Ana Pastor y la exalcaldesa de Madrid Ana Botella, tras la firma del nuevo acuerdo para la Operación Chamartín, en 2015. CHEMA MOYA/EFE

Promotores consultados también expresan su extrañeza por el largo periodo de amortización concedido para hacer frente a ese crédito. "Es lo que más fuera de mercado está", dice un directivo de una socimi y promotor, que si bien coincide en que "incluso hoy día financiar suelo sigue siendo difícil", la envergadura de una operación como esta facilita el acceso al crédito. Sin embargo, "20 años es un plazo larguísimo; a los promotores de desarrollo de suelos no les dan créditos a ese plazo. Normalmente, se da un crédito con dos tramos, con uno de ellos subrogable para el comprador; y con plazos mucho más perentorios". "Son unas condiciones buenísimas", resume.

Esa "mejora" en la forma de pago, que destacaban en sus documentos los responsables de DCN, se ha mantenido en el nuevo acuerdo firmado el pasado 28 de diciembre de 2018, ya con José Luis Ábalos (PSOE) en el Ministerio de Fomento.

Adif, la compañía que actuará como prestamista al recibir el pago en 20 años, es la empresa pública más endeudada de España. Ya debe 17.900 millones de euros.

2. "Reducción del coste de las infraestructuras en un 26%"

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En total, según las cifras de Antonio Béjar en el citado documento, ese 26% supone un ahorro de 583 millones de euros para su empresa y el resto de los propietarios del suelo porque se reduce el gasto de urbanizar el terreno –calles, aceras, alcantarillas, farolas, puentes...– que tienen que pagar para ejecutar el desarrollo. En el anterior contrato, de 2011, las cargas urbanísticas eran de 1.924 millones de euros. De ahí se pasa en 2015 a 1.341 millones. Del total de esa rebaja, alrededor de 200 millones corresponden a DCN.

A menor coste de urbanización e infraestructuras, mayor es la rentabilidad para DCN y los demás propietarios del suelo, porque son los promotores quienes siempre pagan estos costes. La mayor parte de este recorte de gasto lo logró DCN a costa de unas infraestructuras menos ambiciosas para la zona. En el proyecto anterior, los tramos de vía cubiertos eran mucho más amplios.

Actualmente, tras el último acuerdo con Manuela Carmena y Adif de 2018, este punto es aún más favorable para DCN. Carmena ha reducido la edificabilidad de 2 millones de metros cuadrados a 1,4 millones: un gran recorte del 30% en el proyecto. Sin embargo, el Ayuntamiento se ha comprometido a pagar los Nudos Norte y de Fuencarral, mientras que antes los iba a pagar DCN. Por eso, las cargas han pasado de 1.341 millones de euros en 2015 a 1.180 millones en 2018: 161 millones de euros menos para los promotores, a costa de los contribuyentes madrileños.

3. "Traslado del riesgo de construcción de las infraestructuras singulares a las administraciones públicas"

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Antonio Béjar en el acta se refiere a la construcción de varios equipamientos públicos, como estaciones de Metro o de Cercanías, que suelen acumular sobrecostes para quien construye esas infraestructuras. El nuevo convenio fija topes máximos en esos pagos de DCN, a costa del erario público. En total: 547,4 millones de euros. Si las obras se encarecen más, lo pagará el contribuyente.

Un ejemplo: entre esas "infraestructuras singulares" está el cubrimiento de una parte de las vías de tren. DCN pagará, como máximo, 252 millones de euros de esa obra. Si sale más cara, lo sufragará el Estado, que es también quien ejecuta las obras –aunque las financie la empresa privada–. En el convenio de 2011, en cambio, estas infraestructuras las tenía que pagar y también ejecutar DCN, independientemente de cuánto costaran.

4. "Mayor flexibilidad para la ejecución, pues se pasa de 2 a 6 unidades de ejecución"

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El presidente de DCN escribe en el documento al que ha tenido acceso eldiario.es sobre los tramos en los que se construirá el proyecto. Cuantos más sean, más favorable es para la promotora privada porque puede priorizar los más rentables –los más cercanos a Plaza de Castilla– y dejar para más tarde los más alejados y de menor precio.

Esta ventaja la obtiene Distrito Castellana Norte de nuevo del Ayuntamiento de Botella. El proyecto de 2015 dividía los terrenos de la operación en seis unidades de ejecución, en vez de las 2 que tenía el proyecto de 2011. Actualmente, respecto al último acuerdo alcanzado con Carmena, los ámbitos de ordenación se han estipulado en cuatro.

5. "Eliminación de limitaciones a la transmisibilidad de suelos y aprovechamientos por parte de DUCH (DCN)"

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Esta cláusula, de gran importancia para Distrito Castellana Norte (Duch es el anterior nombre de esta empresa), es una de las más polémicas. Según las condiciones con las que Duch (DCN) ganó el concurso público inicial, de 1994, la empresa no podía revender el suelo hasta terminar toda la operación, una vez rematadas todas las obras. Era una garantía para el Estado, que de esa forma obligaba a acelerar los plazos e implicaba a la empresa privada en el proyecto hasta al final. Pero en 2015, BBVA y la Constructora San José consiguieron que se eliminase esta cláusula y Adif les permitió revender a terceros hasta un máximo del 50% del suelo.

En la última renegociación, de 2018, la mejora para Distrito Castellana Norte es aún mayor. Pueden revender el 100% del suelo, sin limitaciones de ningún tipo, y obtener las plusvalías al día siguiente de que se ejecute el contrato.

Distrito Castellana Norte ha asegurado a este medio que "su intención es terminar el desarrollo y no vender". Pero nada en el contrato lo garantiza, como sí ocurría en el concurso inicial de hace 25 años.

6. "Reducción del consumo de capital en un 40%"

Es uno de los datos más potentes que ofrece Béjar a su consejo de administración cuando explica las bondades del acuerdo. La financiación del Estado a un tipo "muy bajo", la reducción del coste y el traslado de parte de los riesgos a la Administración servía para disminuir el capital mínimo que la entidad tenía que desembolsar para desarrollar el proyecto.

De forma indirecta, esto también suponía una mejora para la situación financiera del BBVA porque aumenta su solvencia. En resumen, como DCN no tenía que acometer determinadas infraestructuras y el pago del suelo lo financiaba el Estado, debía reservar menos capital en sus cuentas.

7. "Recuperación de un proyecto antes inviable, con una rentabilidad del orden del 17%"

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Ese 17% se trata de un retorno "normal" en el sector promotor, "incluso bajo, porque normalmente en un proyecto te tienes que ir por encima del 20% al ser el riesgo alto", según asegura un empresario del sector. Sin embargo en este caso, tal y como estipulaba el acuerdo, el riesgo de construcción de determinadas infraestructuras se lo quedaba la Administración, no el promotor privado.

La afirmación –de "inviable" a "rentable"– también resume una de las claves que explican por qué, 25 años después del concurso inicial, aún no se ha puesto un solo ladrillo de la Operación Chamartín. BBVA y San José han disfrutado de la capacidad para renegociar una y otra vez el contrato, a la búsqueda de mejores condiciones para sus intereses. Como explicaba el informe jurídico de Renfe del año 2001, publicado en exclusiva por eldiario.es y que recomendaba la ruptura del contrato para preservar el interés público, la promotora ha logrado de ese modo bloquear "dos millones de metros cuadrados de suelo urbano en una de las zonas de mayor potencial de Madrid" de forma "indefinida y gratuita", hasta lograr las condiciones más óptimas para sus intereses.

La empresa pública Adif, contactada por eldiario.es para recabar su versión sobre esta acta de DCN, no ha querido realizar valoraciones.

Tampoco ha querido ofrecer su versión Distrito Castellana Norte. Tras ser contactada por eldiario.es para ofrecer su versión, la empresa remitió al director de eldiario.es, Ignacio Escolar, un burofax donde amenazaba con acciones legales si este diario publicaba esta información.

Este diario ha decidido negarse a estas pretensiones y reproducir los detalles más relevantes del acta al considerarlos de interés general para la ciudadanía

https://www.eldiario.es/madrid/pres...fico-extraordinarias-mejoras_0_862664023.html


¡QUE ASCAZO! ¿Soltarán algo de todo éstos los medios matinales y vespertinos?

Seguro que lo callarán como siempre, siempre al servicio del poder para conseguir favores...
 
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